Rozdělení pozemku: kdy může zvýšit jeho hodnotu
Máte větší pozemek a přemýšlíte o jeho prodeji?
Nejjednodušší cesta je zjistit cenu za metr čtvereční, vynásobit ji výměrou a pozemek nabídnout tak, jak je dnes vedený.
U větších pozemků ale nemusí být právě tohle nejvýhodnější varianta.
Někdy totiž neprodáváte jen jeden pozemek o výměře 2 000 m². Můžete vlastnit pozemek, ze kterého by šlo vytvořit dvě samostatně využitelné stavební parcely – jen zatím nejsou rozdělené.
A právě to může mít na výslednou hodnotu poměrně velký vliv.
Proč může být jeden velký pozemek hůře prodejný
Důvod je vlastně jednoduchý.
Představte si větší stavební pozemek za 8 nebo 10 milionů korun. Pro člověka, který chce postavit jeden rodinný dům, už může být zbytečně velký a hlavně příliš drahý. K ceně pozemku totiž musí připočítat ještě samotnou stavbu domu.
Menší parcela za 4 nebo 5 milionů korun už ale může být dostupná úplně jiné skupině kupujících.
A čím větší je počet lidí, pro které je pozemek zajímavý a finančně dosažitelný, tím lépe se zpravidla prodává.
Nejde tedy jen o to, kolik metrů čtverečních vlastníte.
Důležité je i to, co z těchto metrů může reálně vzniknout.
Pokud řešíte spíš otázku, zda pozemek vůbec prodávat, věnoval jsem se tomu podrobněji v článku Kdy dává smysl prodat nevyužitý pozemek?
Jednoduchý příklad: jeden pozemek za 8 milionů, nebo dva za 10?
Vezměme si jednoduchý modelový příklad.
Máme stavební pozemek o výměře:
2 000 m²
Pokud bychom ho prodali jako jeden celek za 4 000 Kč/m²:
2 000 m² × 4 000 Kč = 8 000 000 Kč
Teď ale zjistíme, že pozemek je možné smysluplně rozdělit na dvě samostatné stavební parcely po 1 000 m².
Každá má vhodný tvar, přístup a lze ji samostatně využít pro stavbu rodinného domu.
Pokud by každá taková parcela měla hodnotu například 5 milionů korun:
2 × 5 000 000 Kč = 10 000 000 Kč
Rozdíl je: 2 000 000 Kč
Je to samozřejmě pouze modelový příklad. Neznamená to, že rozdělení každého pozemku automaticky zvýší jeho cenu o miliony.
U některých pozemků bude rozdíl malý. U jiných nemusí rozdělení dávat smysl vůbec.
Ale ukazuje to důležitý princip:
Cena pozemku není jen výměra × cena za metr. Velkou roli může hrát také jeho další využití.
Nestačí ale vzít mapu a udělat čáru uprostřed
Právě tady bývá největší rozdíl mezi teorií a skutečností.
Pozemek má například 2 000 m², takže na první pohled vypadá logicky rozdělit ho na dvě parcely po 1 000 m².
Jenže to ještě neznamená, že budou obě opravdu použitelné jako samostatné stavební pozemky.
Před rozdělením bych vždy prověřil především:
- co umožňuje územní plán a případné další regulativy,
- zda existují požadavky na minimální velikost nebo charakter parcely,
- jak bude vyřešen přístup ke každému novému pozemku,
- zda je možné jednotlivé parcely napojit na inženýrské sítě,
- zda má pozemek vhodnou šířku a tvar,
- jaká je zastavitelnost a další podmínky výstavby,
- zda využití neomezují ochranná pásma, věcná břemena nebo jiné překážky.
Na mapě může rozdělení vypadat úplně jednoduše.
V praxi ale někdy rozhoduje několik metrů šířky, způsob přístupu nebo jeden regulativ územního plánu.
Kdy může rozdělení dávat opravdu dobrý smysl
Typickým příkladem je větší pozemek v lokalitě rodinných domů.
Má dostatečnou šířku, vhodný tvar, dobrý přístup z komunikace a sítě jsou v rozumném dosahu.
Zároveň územní plán umožňuje takové využití, aby na nově vzniklých parcelách mohly stát samostatné rodinné domy.
V takovém případě může mít jedna velká parcela pro běžného kupujícího příliš vysokou celkovou cenu.
Po rozdělení ale vzniknou dvě cenově dostupnější parcely a tím se výrazně rozšíří okruh možných zájemců.
A právě tehdy se může zvýšit nejen prodejnost, ale i celková hodnota pozemku.
Kdy bych byl naopak s rozdělením opatrný
Ne každý velký pozemek bych automaticky rozděloval.
Častým problémem bývá přístup.
Přední parcela může mít přístup přímo z obecní komunikace, ale k zadní parcele už musíme vytvořit několik metrů širokou příjezdovou cestu.
Najednou část pozemku spotřebujeme na komunikaci, změní se velikost i tvar jednotlivých parcel a ekonomika celého dělení může vypadat úplně jinak.
Podobný problém může nastat u velmi úzkého pozemku, složitého napojení na sítě nebo tam, kde by příprava nových parcel byla příliš drahá.
A někdy je důvod ještě jednodušší.
Celý pozemek může být zajímavější pro developera než jednotlivé parcely pro rodinné domy.
Pak může být chyba rozdělit fungující celek jen proto, že to technicky jde.
Tři podobné pozemky, tři úplně jiné výsledky
Pozemek A: rozdělení dává smysl
Máme pozemek o výměře 1 800 m².
Je dostatečně široký, má pravidelný tvar a přístup z veřejné komunikace po celé přední hraně.
Po prověření zjistíme, že z něj mohou vzniknout dvě dobře využitelné parcely přibližně po 900 m².
V takovém případě může rozdělení výrazně rozšířit okruh kupujících a zvýšit celkovou prodejní cenu.
Pozemek B: výměra je stejná, ale situace úplně jiná
Druhý pozemek má také 1 800 m².
Je ale úzký a přístup má pouze z jedné strany.
Abychom vytvořili samostatnou zadní parcelu, musíme část pozemku použít jako příjezdovou cestu.
Najednou máme méně využitelné plochy, horší tvar parcel a další náklady.
Tady už rozdělení nemusí ekonomicky dávat smysl, přestože celková výměra je úplně stejná jako v prvním případě.
Pozemek C: nejlepší může být prodat celý pozemek developerovi
Třetí pozemek má například 4 500 m² a leží v rozvojové lokalitě.
Teoreticky by bylo možné vytvořit několik samostatných parcel a postupně je prodávat.
Zároveň ale může být pozemek velmi zajímavý pro developera, který si parcelaci, komunikaci, sítě a další přípravu vyřeší v rámci svého projektu.
Majitel by možná při jednotlivých prodejích dosáhl vyšší hrubé ceny.
Když ale započítá přípravu, čas, náklady a riziko, může nakonec dávat větší smysl prodej celého pozemku jednomu kupujícímu.
Proto není cílem rozdělit každý větší pozemek na co nejvíce parcel.
Cílem je najít variantu, která má pro konkrétní pozemek největší smysl.
Rozdělení nemusí znamenat jen „jeden pozemek na dva“
Možností je mnohem více.
Někdy má majitel velkou zahradu u svého domu, kterou prakticky nevyužívá.
Pokud lze její část oddělit a vytvořit samostatnou stavební parcelu, může ji prodat a dům se zbytkem zahrady si ponechat.
Jindy může majitel vytvořit několik parcel, jednu prodat a ostatní ponechat například dětem.
U větších území zase může být potřeba přemýšlet nad přístupovou komunikací a celým budoucím uspořádáním.
Proto se na větší pozemek snažím dívat nejen podle toho, jak vypadá dnes v katastru, ale hlavně podle toho, jak by mohl být v budoucnu nejlépe využitý.
Jak samotné rozdělení probíhá
Pokud po prvotním prověření vychází rozdělení smysluplně, je potřeba řešit i jeho formální stránku.
Dělení pozemku povoluje příslušný stavební úřad. Součástí návrhu musí být mimo jiné zakreslení nových hranic a řešení přístupu k nově vzniklým pozemkům.
Pro vytvoření nových parcel v katastru je následně potřeba také geometrický plán.
Podle konkrétního pozemku se mohou přidat další kroky – například řešení komunikace, přípojek nebo jiné projektové přípravy.
Proto bych s objednáváním jednotlivých prací nezačínal dříve, než budu vědět, že celé rozdělení dává ekonomicky smysl.
Rozdělení má své náklady. Důležitý je až výsledný rozdíl
Tohle je podle mě při rozhodování zásadní.
Nestačí si říct:
„Po rozdělení prodám parcely dráž.“
Je potřeba porovnat celý výsledek.
Tedy:
Kolik dostanu při prodeji pozemku vcelku?
oproti:
Kolik dostanu za jednotlivé parcely po odečtení nákladů na jejich přípravu?
A také si položit otázku, kolik času a práce celé řešení zabere.
Teprve potom můžeme říct, zda se rozdělení skutečně vyplatí.
Co bych před prodejem většího pozemku udělal já
Ještě před tím, než bych pozemek začal nabízet, bych si připravil několik variant.
Zjistil bych:
- co na pozemku umožňuje územní plán,
- zda a jak ho lze smysluplně rozdělit,
- jak se vyřeší přístupy,
- jaká je situace s inženýrskými sítěmi,
- kolik může mít hodnotu pozemek při prodeji vcelku,
- kolik mohou mít hodnotu jednotlivé parcely,
- co bude jejich vytvoření stát.
Až potom bych se rozhodoval, co skutečně nabídnout kupujícím.
U některých pozemků zjistíme, že nejlepší je nechat vše tak, jak je.
U jiných může několik kroků ještě před zahájením prodeje změnit výslednou cenu opravdu výrazně.
Máte větší pozemek a přemýšlíte, jestli ho rozdělit?
Pokud vlastníte větší pozemek a nejste si jistí, jaká varianta prodeje by dávala největší smysl, můžu se na něj podívat.
Prověřím územní plán, přístup, základní možnosti využití a možné varianty rozdělení. Následně můžeme porovnat, jestli je výhodnější prodat pozemek jako celek, nebo ho před prodejem připravit jinak.
Protože u pozemků někdy největší rozdíl v ceně nevznikne při samotném vyjednávání s kupujícím.
Vznikne už předtím – tím, co vlastně nabídneme k prodeji.
Chcete prověřit možnosti svého pozemku?
Můžu se na něj nezávazně podívat. Prověřím územní plán, přístup, možnosti využití a základní varianty rozdělení. Následně můžeme porovnat, zda dává větší smysl prodej vcelku, nebo příprava pozemku před prodejem.