Kdy dává smysl prodat nevyužitý pozemek?
Pozemek může být skvělým způsobem, jak dlouhodobě držet majetek. Ale co když ho deset nebo dvacet let nevyužíváte a žádné využití neplánujete ani do budoucna? V takovém případě podle mě stojí za to položit si otázku, jestli by peníze uložené v pozemku nemohly pracovat lépe jinde.
S pozemky pracuji každý den a poměrně často se setkávám se stejnou situací.
Majitel má pozemek třeba deset, patnáct nebo dvacet let. Nestaví na něm, nepronajímá ho, nijak ho nevyužívá a žádný konkrétní plán s ním nemá ani do budoucna.
Přesto ho dál drží.
Nejčastější důvod je jednoduchý:
„Pozemek je jistota. Jeho hodnota přece poroste.“
A často je to pravda.
Jenže podle mě je dobré položit si ještě druhou otázku:
Je to nejlepší využití peněz, které jsou dnes v pozemku uložené?
Pozemek může být skvělá investice. Ale ne každý.
Rozhodně nechci tvrdit, že je správné pozemky prodávat.
Naopak. U některých pozemků bych majiteli doporučil přesný opak.
Pokud se pozemek nachází v místě, kam se postupně rozšiřuje zástavba, může mít potenciál změny územního plánu, rozdělení na více parcel, přivedení sítí nebo jiného budoucího využití, může být jeho další držení velmi zajímavé.
Právě u pozemků někdy jedna změna úplně změní jejich hodnotu.
Z pole se může stát zastavitelná plocha. Velký pozemek lze někdy rozdělit. Může vzniknout nový přístup nebo infrastruktura.
Proto bych nikdy pozemek neprodával jen proto, že ho momentálně nevyužívám.
Nejdříve je potřeba zjistit, co vlastně držím a jaký potenciál pozemek má.
Úplně jiná situace ale nastává u pozemku, u kterého žádný reálný rozvojový potenciál nevidíme a majitel zároveň ví, že ho sám nikdy nevyužije.
Pak podle mě stojí za úvahu i jiná možnost.
Co kdyby místo pozemku pracoval byt?
Představme si jednoduchý příklad.
Majitel vlastní nevyužívaný pozemek v hodnotě přibližně 6 milionů korun.
Pozemek dál drží a jeho hodnota v čase roste.
Druhou variantou je pozemek prodat a za získané peníze koupit například byt v Praze nebo okolí za podobnou částku.
I byt může v dlouhém období růst na ceně.
Oproti prázdnému pozemku má ale jednu podstatnou vlastnost:
dokáže zároveň každý měsíc vytvářet příjem.
A právě tady začíná být rozdíl zajímavý.
Historická data přitom ukazují, že hlavní pointa rozhodně není v tom, že byty rostou a pozemky ne.
Podle dat Českého statistického úřadu vzrostl mezi rokem 2015 a rokem 2024 index cen bytů na hodnotu 257,7, zatímco index samostatných stavebních pozemků na 247,1.
Jinými slovy:
- ceny bytů byly v roce 2024 přibližně o 158 % vyšší než v roce 2015,
- ceny samostatných stavebních pozemků přibližně o 147 % vyšší.
Pozemky tedy rozhodně nebyly špatná investice.
Za sledované období rostly velmi výrazně a jejich cenový vývoj byl podobný jako u bytů.
Rozdíl je jinde:
Byt může vedle růstu ceny generovat i průběžný příjem z nájmu, zatímco nevyužitý pozemek většinou ne.
Modelový příklad: 6 milionů v pozemku vs. 6 milionů v bytě
Pro jednoduchost si představme dvě varianty.
Majitel má dnes pozemek v hodnotě 6 000 000 Kč.
Pokud si ho nechá a budeme pro modelový příklad počítat s růstem hodnoty o 4 % ročně, bude mít po 20 letech hodnotu přibližně 13,1 milionu Kč.
Stejný předpoklad použijeme i u bytu za 6 milionů korun. Po dvaceti letech by tak jeho samotná hodnota byla rovněž přibližně 13,1 milionu Kč.
Rozdíl je v nájemném.
Pokud bychom počítali například s 18 000 Kč čistého měsíčně a s růstem čistého nájemného o 2 % ročně, za dvacet let by kumulované čisté nájemné představovalo přibližně 5,25 milionu Kč.
Model pak vypadá přibližně takto:
| Po 20 letech | Pozemek | Byt + nájem |
|---|---|---|
| Hodnota nemovitosti | cca 13,1 mil. Kč | cca 13,1 mil. Kč |
| Kumulované čisté nájemné | 0 Kč | cca 5,25 mil. Kč |
| Celkem | cca 13,1 mil. Kč | cca 18,35 mil. Kč |
Čtyřprocentní růst není historická statistika ani naše prognóza budoucího vývoje. Je to pouze zjednodušený model.
U obou nemovitostí používáme schválně stejné tempo růstu, abychom ukázali jedinou věc:
jaký rozdíl může za dlouhou dobu vytvořit pravidelný příjem z pronájmu.
Ani nájemné samozřejmě nezůstává dlouhodobě stejné. Analýza nájemního bydlení v Praze zpracovaná Deloitte Advisory ukazuje, že mezi roky 2014 a 2019 rostlo průměrné nájemné v Praze průměrným meziročním tempem 7,6 %.
Vývoj nebyl rovnoměrný. Během pandemie nájemné pokleslo, následně ale začalo znovu růst. V roce 2022 vzrostlo podle analýzy o 22 % a růst pokračoval i v letech 2023 a 2024.
To samozřejmě neznamená, že podobné tempo musí pokračovat i do budoucna.
Ukazuje to ale, že u bytu se nemusí zhodnocovat pouze samotná nemovitost.
V čase se může zvyšovat i příjem, který z ní majitel dostává.
Kdy bych pozemek naopak neprodával
Aby to nevyznělo jednostranně, existuje řada situací, kdy bych byl s prodejem velmi opatrný.
Například pokud:
- může dojít ke změně územního plánu,
- je možné pozemek rozdělit,
- v okolí se připravuje další výstavba,
- přibližují se inženýrské sítě,
- může vzniknout nový přístup,
- mění se využití okolních pozemků,
- nebo existuje jiný důvod, proč by hodnota mohla v budoucnu výrazně vzrůst.
U takového pozemku může dávat mnohem větší smysl několik let počkat.
Proto podle mě vždy musí být první krok stejný:
zjistit skutečný potenciál pozemku.
Pozemek se nedá správně ocenit jen tak, že se podíváme na několik inzerátů v okolí a porovnáme cenu za metr čtvereční.
Zajímá nás územní plán, přístup, sítě, možnosti výstavby, parcelace i další vývoj lokality.
Teprve potom se dá rozumně říct, jestli má smysl pozemek držet, něco s ním připravit, nebo ho naopak prodat.
A pokud dává smysl pozemek prodat?
U některých klientů tím naše práce nemusí skončit.
Specializujeme se především na pozemky.
Právě díky tomu se na nás ale začali obracet klienti i s otázkou, co následně udělat s penězi po jejich prodeji.
Pokud je jejich cílem převést část majetku například do bytu určeného k pronájmu, umíme jim pomoci i s tímto navazujícím procesem.
Nechceme z Pozemkáře dělat klasickou realitní kancelář nabízející všechno od garáže po rodinný dům.
Pozemky zůstávají naší hlavní specializací.
U našich klientů ale dává smysl službu dotáhnout až do konce.
Můžeme proto pomoci s prodejem původního pozemku, výběrem vhodné lokality pro koupi bytu, vyhledáním konkrétní investiční nemovitosti, posouzením ceny a očekávaného nájemného, vyjednáváním podmínek koupě, celým průběhem transakce i následným nalezením vhodného nájemníka.
Klient tak nemusí nejdříve řešit prodej pozemku s jedním člověkem, následně hledat jiného makléře na koupi bytu a potom dalšího člověka na jeho pronájem.
Pokud to dává ekonomicky smysl, můžeme celý proces řešit společně.
Držet, připravit, nebo prodat?
Neznamená to automaticky, že byste ho měli prodat.
Možná je naopak lepší ho dalších deset let držet.
Možná má potenciál, o kterém dnes vůbec nevíte.
Ale stejně tak může být ve vašem majetku několik milionů korun, které dnes pouze leží a mohly by být využity jinak.
Pokud podobnou situaci řešíte, rád se na pozemek nejdříve podívám.
Zjistíme jeho současnou hodnotu, možnosti využití i případný budoucí potenciál.
A teprve potom má podle mě smysl rozhodovat, co s ním dál.
Máte pozemek, který dlouhodobě nevyužíváte?
Rád se na něj nezávazně podívám. Probereme jeho současnou hodnotu, možnosti dalšího využití i to, zda podle mě dává větší smysl ho dál držet, připravit k lepšímu využití, nebo uvažovat o prodeji.